Zmluvy vo výstavbe

Stavebná činnosť je charakteristická množstvom rozmanitých záväzkových vzťahov. Právna úprava týchto vzťahov je obsiahnutá v Obchodnom zákonníku zák.č.513/1991 Zb. v znení neskorších predpisov a v Občianskom zákonníku zák.č.40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov.

Tieto vzťahy Obchodného a Občianskeho zákonníka sú najviac komplikované charakterom právnych noriem, ktoré sa v konkrétnom prípade použijú. Ide o to, či príslušná právna norma zo zákonníka, ktorý sa má použiť, má kogentný alebo dispozitívny charakter. Napr. účastníci zmluvného vzťahu nevyužijú možnosť iného postupu ako predpisuje právna norma a domnievajú sa, že sa jedná o dispozitívny charakter právnej normy sa chovajú inak ako je predpísané a až súd ich následne poučí o tom, že ide o právnu normu kogentnú od ktorej sa odchýliť nemožno a že ich právny úkon je neplatný. Obchodný zákonník v záujme právnej istoty v § 263 taxatívne vypočítava ustanovenia, ktoré sú kogentné, teda donucujúce. Pre vzájomné vzťahy platí podľa Občianskeho zákonníka zásada dispozitívnej právnej normy, teda účastníci si môžu upraviť vzťahy dohodou odchylne od zákona pokiaľ im to priamo zákon nezakazuje.

Obchodné záväzkové vzťahy, upravené v tretej časti Obchodného zákonníka (§§ 261 – 755) sú jeho najrozsiahlejšou časťou. Záväzky medzi podnikateľmi vznikajú z rôznych dôvodov a na základe rôznych právnych skutočností, najčastejšie zo zmlúv, ale aj z porušenia práva (záväzky za spôsobené škody alebo z bezdôvodného obohatenia sa). Okrem zmluvných typov uvedených v Obchodnom zákonníku možno uzatvárať aj zmluvy podľa Občianskeho zákonníka, ak ich neuvádza Obchodný zákonník (napr. kúpna zmluva na nehnuteľnosť, nájomná zmluva a pod.) a tiež zmluvy inominátne (nepomenované, t. j. zmluvy, ktoré nie sú v zákone upravené) alebo aj tzv. zmluvy zmiešané, ktoré sú kombináciou zmlúv pomenovaných a nepomenovaných.

Obchodný zákonník nepozná osobitné typy zmlúv vo výstavbe, ale v úprave zmluvy o dielo sa sústredilo viac zmluvných typov, takže ich pojmové znaky sú v jednotlivých ustanoveniach vyjadrené len vo všeobecnej podobe. Zmluva o dielo, ktorá je veľmi široko až abstraktne koncipovaná vyžaduje si vyššiu úroveň právneho vedomia, aká v súčasnosti u subjektov, ktoré ju uzavierajú sa nachádza. Často sa uzatvárajú zmluvy jednostranne výhodné, v zmluvách chýba riešenie základných otázok právneho vzťahu a pod.

Zmluvy o dielo možno rozdeliť z hľadiska predmetu plnenia do dvoch skupín:

  • zmluvy, v ktorých ide o poskytovanie služieb nie príliš veľkého rozsahu, ktoré môžu byť uzavreté bez písomnej formy, v tomto prípade nahrádzajú zmluvu a obsah záväzku určujú rôzne potvrdenky, faktúry a pod.,

  • zmluvy väčšieho významu (obzvlášť vo výstavbe, ale aj iné), kedy písomná forma je nevyhnutná, ak má byť záväzok dostatočne určený. Najčastejšie pôjde o záväzky financované zo štátneho rozpočtu, rozpočtu obcí (verejné zákazky, napr. diaľnice, stavba mostov a iné). Do týchto vzťahov sa tak vnáša verejnoprávny prvok a na založenie právneho vzťahu bude spravidla vypisovaná verejná súťaž, uskutoční sa v súlade so zákonom č. 25/2006 Z. z. o verejnom obstarávaní.

Zmluvou o dielo sa zhotoviteľ zaväzuje vykonať určité dielo a objednávateľ sa zaväzuje za jeho vykonanie zaplatiť určitú cenu. Podstatnými časťami zmluvy je okrem označenia zmluvných strán určenie diela, ktoré má byť uskutočnené a zaplatenie určitej ceny za vykonanie diela. Cena je podstatnou časťou zmluvy, s výnimkou prípadov, kedy strany v zmluve prejavia vôľu uzavrieť zmluvu i bez určenia ceny. Cena môže byť dohodnutá v zmluve bez náhrady ďalších výdavkov, alebo podľa rozpočtu. Dielom sa rozumie zhotovenie určitej veci, montáž určitej veci (napr. stavba, strojové zariadenie) a údržba veci, úprava alebo oprava určitej veci (napr. modernizácia alebo rekonštrukcia, rozšírenie budovy a pod.). Do predmetu diela patrí i uskutočnenie činnosti, ktorej výsledok je možné hmotne zachytiť (napr. projekt, geologický prieskum a pod.). Činnosť, ktorej výsledok nie je možné hmotne zachytiť, môže byť podľa povahy veci predmetom iných typov zmlúv (napr. zmluva mandátna). Predmet zmluvy o dielo je takto široký a vzťahuje sa takmer na celú činnosť v oblasti výstavby. Popri kúpnej zmluve patrí zmluva o dielo medzi najdôležitejšie typy zmlúv v tejto oblasti. Na rozdiel od kúpnej zmluvy môže byť predmetom zmluvy o dielo, upravenej Obchodným zákonníkom, i nehnuteľnosť (napr. výstavba alebo oprava budovy).

V praxi sa väčšina závažnejších zmlúv uzatvára v písomnej forme a to predovšetkým z dôvodu právnej istoty, ale aj zabezpečenia si dôkazového prostriedku v prípade súdneho sporu. Ak bola zmluva uskutočnená v písomnej forme, odporúča sa aj zmeny a doplnky uskutočniť v písomnej forme, dôležité to je najmä u zmlúv vo výstavbe. Pri uzavieraní zmlúv o dielo by zmluvné strany mali venovať zvýšenú pozornosť najmä týmto skutočnostiam:

  • zákon nevyžaduje písomnú formu a je na vôli strán, či zmluva bude uzavretá v písomnej forme alebo ústne,

  • neprihliada sa na osobitosti výstavby a preto dôležité otázky, ktoré zákon neupravuje, je potrebné zakotviť do zmluvy (napr. odovzdanie staveniska, projektu a  ďalšie),

  • spolupôsobeniu objednávateľa pri vykonávaní diela (napr. preberanie a odovzdávanie prác, ktoré majú byť ďalšou výstavbou zakryté),

  • majetkové sankcie, zákon neupravuje žiadne sankcie, napr. za omeškanie zhotoviteľa či objednávateľa, a preto je potrebné dohodnúť ich v zmluve – tzv. zmluvné sankcie,

  • potrebná spolupráca medzi zhotoviteľom diela a zhotoviteľmi časti diela,

  • osobitosti pri odovzdávaní a preberaní diela, možnosť odovzdania samostatnej časti, prípadne možnosť užívať časti diela pred jeho dokončením, zápisnica o prevzatí a odovzdaní diela,

  • fakturácia, platobný a zúčtovací styk, platenie preddavkov, možnosť zadržania časti ceny,

  • poskytnutie záručnej doby,

  • pôsobenie stavebného dozoru,

  • vykonávanie autorského dozoru projektanta.

Pre posudzovanie zmluvného vzťahu bude dôležitý obsah zmluvy a nie jej názov. Ak teda dohodnutý obsah bude mať základné podstatné náležitosti zmluvy o dielo, bude potrebné uzavrieť zmluvu o dielo a nie inú zmluvu.

Časť obsahu zmluvy možno určiť aj odkazom na všeobecné obchodné podmienky. Zmluvné strany tak nemusia vyslovene v zmluve dohodnúť celý obsah, ale odkazom na obchodné podmienky sa stávajú tieto súčasťou zmluvy. Obchodné podmienky spravidla vyjadrujú určitú zvláštnosť tovaru alebo spôsob vykonania diela, prípadne podmienky uskutočňovania plnenia. Obchodný zákonník rozlišuje.

  • všeobecne obchodné podmienky, ktoré spravidla vypracúvajú odborné alebo záujmové organizácie (napr. obchodné komory). U týchto stačí na ne odkázať, aby sa stali obsahom zmluvy,

  • iné obchodné podmienky, tieto sa stanú súčasťou zmluvy, ak sú stranám známe alebo sú k zmluve pripojené.

V zmluvných vzťahoch v stavebníctve sa často používajú obchodné podmienky FIDIC. Tieto sú určené predovšetkým pre stavebné a inžinierske práce na stavbách, ktorých projektovú prípravu zabezpečuje objednávateľ.

ÚEOS – Komercia, a.s. vypracoval Všeobecné obchodné a technické podmienky v stavebníctve (VOTP – SP) z dôvodu uľahčenia a spresnenia a korektného vyjadrenia vzťahov medzi zmluvnými stranami objednávateľ – zhotoviteľ. Tieto VOTP – SP majú rovnakú obsahovú štruktúru ako obdobné podmienky platné v ČR a podobnú trochu rozšírenú štruktúru ako podobné podmienky uplatňované v jednotlivých štátoch EÚ (napr. v Nemecku). VOTP – SP zahŕňajú ustanovenia o povinnostiach obstarávateľov a dodávateľov, o cene diela, zmene ceny, o platobných podmienkach, o vlastníctve, zabezpečení škody, poistení a zabezpečení záväzku, ustanovenia o stavenisku, vykonaní diela, o technologických zariadeniach, ustanovenia o bezpečnosti práce, o kontrolách a revíziách, odovzdaní diela, zárukách za kvalitu diela, zmena zmluvy, zmluvných pokutách a ustanovenia o odstúpení od zmluvy a o riešení sporov. Slovenské všeobecné technické a obchodné podmienky stavebných prác (VOTP – SP) sú verejne vyhlásené, sú odbornej verejnosti všeobecne známe a všeobecne prístupné a spĺňajú podmienky stanovené Obchodným zákonníkom. Boli vypracované najmä pre účely verejného obstarávania a ich použitie môže obstarávateľ povinne požadovať.

Veľké stavebné firmy si spravidla vypracúvajú vlastné všeobecné dodacie podmienky, ktoré vydávajú vo forme vlastného interného predpisu (napr. ZIPP, SPP, Železnice a iné).

Vykladacie pravidlá sa používajú najmä v oblasti zahraničného obchodu. Je možné sa na ne odvolať, ak zmluvné strany použijú v zmluve niektorú z doložiek, upravenú vykladacími pravidlami. Najznámejšie sú pravidlá INCOTERMS, ktoré vypracovala Medzinárodná obchodná komora v Paríži.

V obchodných vzťahoch pri určovaní práv a povinností strán majú svoje uplatnenie aj obchodné zvyklosti. Používajú sa na riešenie otázok, ktoré nie sú upravené zákonom (Obchodným zákonníkom ani Občianskym zákonníkom) a nie sú riešené ani priamou či nepriamou dohodou strán. Obchodné zvyklosti využívajú na riešenie otázok, ktoré sú špecifické pre jednotlivé obchodné oblasti a nie sú riešené zákonom. Ak si strany priamo v zmluve dojednajú určité obchodné zvyklosti, chápe sa to ako nepriama zmluvná dohoda. V prípade určitých medzier v právnej úprave v obchodno-záväzkových vzťahoch pripúšťa sa pre určenie práv a povinností použitie zásad Obchodného zákonníka. I keď zákon tieto zásady presne neformuloval, platí predovšetkým princíp zmluvnej voľnosti a princíp ochrany dobrej viery strán v obchodných záväzkových vzťahov.

JUDr. Oľga Kopšová

CEZAAR